Processen Med Reservering Af Deres Ejendom

At købe fast ejendom i Spanien opleves ofte som mere problematisk, end man kender det fra Danmark. Det kan det også være, men problemerne skyldes som regel, at køber har indgået en aftale med sælger uden at søge professionel rådgivning forinden. Generelle tips: lad professionelle rådgivere hjælpe dem med at finde Deres ejendom, få tinglysningen i orden før de betaler, lad advokaten sikre dem, læg det rette budget og planlæg finansieringen så der ikke er nogen overraskelser, få det rette overblik over de totale købsomkostninger og skat ved salg. Undersøg ejendomsmarkedet

Helt generelt bør De - ligesom i Danmark - prøve at skabe dig et overblik over prisniveauet i de forskellige områder sammenholdt med den kvalitet, De får. Tag en snak med os, tag en ferie og undersøg udbuddet eller lej eventuelt en ejendom i en periode, så De får mulighed for at undersøge forholdene grundigt.

Omkostninger ved køb af ejendom

En tommelfinger regel er at De altid skal budgetter med 10-12% omkostninger i tillæg til købsprisen, for skatter og afgifter. Dette er inkl. moms på fast ejendom, der beregnes til 7%. Byggekvaliteten er i orden

Den håndværksmæssige kvalitet, som spanske håndværkere lægger for dagen, er næsten på højde med den danske, hvilket måske ikke tidligere altid var tilfældet. De behøver altså ikke generelt at frygte byggesjusk, selvom det naturligvis kan forekomme - præcis som i Danmark. Betalingsvilkår for ejendommen - finansiering

I princippet handles al fast ejendom kontant i Spanien. Imidlertid er det muligt at opnå finansiering via spanske og danske bankerne på op til 70% af den værdi som banken fastsætter. Lånets løbetid kan være op til 10 - 30 år (afhængig af købers alder, økonomi, og ’resident’/’non-resident’) med en rente der p.t. er ca. 3,75% pr. år. Spanske banker yder gode lånemuligheder med meget konkurrence dygtige rentesatser. Renterne kan fradrages på den danske selvangivelse, ikke den spanske selvangivelse, men dog skal der betales lejeværdi af egen bolig. De skal oprette en spansk bankkonto, og det kan din advokat hjælpe med. Kontoen anvendes blandt andet til betaling af ejendomsskatter, fællesudgifter og andre omkostninger, der vedrører ejendommen. Disse skatter og afgifter udgør i øvrigt kun en brøkdel af, hvad der er normalt i Danmark. (Jvnf. Afsnittet ’ Faste årlige udgifter på ejendommen’)

Depositum parat før besigtigelsesafrejsen

Forinden afrejse for besigtigelse bør De sikre Dem, at man har mulighed for at for at betale et depositum til reservering af ejendom. Depositumet kan være nødvendigt for at få reserveret ejendommen og dermed sikre Dem, at den ikke bliver solgt til anden side - og for at fastfryse prisen. Det indbetalte depositum vil normalt være omkring 3- 6.000 EURO. Dog skal De vide at såfremt handlen ikke kan gennemføres af køber, er depositumet tabt. Et godt råd er, ikke at betale noget eller lave nogen reservationsaftale, før De har en professional rådgiver eller en advokat.

Forhandling af købet

Når De har funder sin ’ønske’ bolig foretages en forhandling af pris og overtagelsesforhold (overtagelsesdato og betalingsforhold/-terminer) med sælger. Mægleren vil foretage forhandlingen og i denne forbindelse anbefale en advokat til at bestå med forhandlingen for at være sikker på at købet overholder de lovgivningsmæssige kriterier. Senest en måned efter reservationen af boligen er foretaget, laves en skriftlig købsaftale mellem køber og sælger. Betalinger ved køb af ejendom

’Re-sale’:10% erlægges ved underskrift af købekontrakt, dog fratrukket eventuel erlagt reservationsbeløb/depositum. 90% erlægges ved modtagelse af underskrevet skøde og overtagelse af bolig.

Ejendom på ’projektstadiet’: 10%-30% erlægges ved underskrift af købekontrakt og som evt. rate betalinger, de resterende 70% erlægges ved færdiggørelse af projektet/ejendommene. Køb af ejendom på projektstadiet

Hvis De køber en ejendom under opførsel, eller på projektstadiet, skal De sikre Dem en bank- eller forsikringsgaranti for købesummen under hele byggeperioden. Hovedreglen er nemlig, at De betaler købesummen til entreprenøren i rater, der forfalder under byggeriet. Således vil en bankgaranti sikre, at De kan få Deres penge tilbage, hvis bygherren skulle gå konkurs eller på anden måde, ikke vil være i stand til at gennemføre og afslutte byggeriet. Det kan ofte betale sig at købe en ejendom ud fra tegninger og beskrivelser, uagtet en byggeperiode kan være 1 til 2 år, idet der kan være store penge at tjene på det. Det er meget typisk, at byggerierne stiger anseeligt i pris under opførslen og, at købere sælger videre inden byggeriet er tilendebragt (herved undgås 15-35% skat), blot for at hente en ofte, meget god fortjeneste.

Købesummen deponeres ikke

I Spanien er det sædvanligt, at køber ved sin underskrift på den private købekontrakt betaler 10% af købesummen til sælger. Beløbet deponeres ikke. Det har en afgørende betydning for dig som køber, for det betyder, at hvis noget i handlen går galt, og sælger skal betale beløbet tilbage, og hvis han eller hun ikke frivilligt gør det, er din eneste mulighed at anlægge en retssag, hvilket er både dyrt og langsommeligt. I praksis er beløbet som oftest tabt. Benyt ikke sælgers advokat

At købe fast ejendom i Spanien er ganske anderledes end vi er vant til fra Danmark. Risikoen for at falde i en fælde undervejs er større end i Danmark, og det må anbefales at bruge sagkyndig advokatbistand - og selvsagt ikke sælgerens advokat!

Advokaten sikrer dig

Advokaten kontrollerer eksempelvis det spanske ejendomsregister (tingbogen), om alle skatter og afgifter er betalt op til overtagelsesdagen og mange andre forhold af betydning for dig. Han eller hun sikrer desuden, at købesummen først betales til sælgeren, når De er sikker på at få dit skøde tinglyst og dermed din ejendomsret. Specielt det sidste kan være en opgave, fordi spanierne som sagt ikke i samme grad som danskerne er vant til at sørge for tinglysning af Deres skøder. Det siger sig selv, at det er “livsfarligt” blot at betale en købesum uden samtidig at være sikker på, at De nu får, hvad De har købt. De fleste foretrækker at tage en lokal spansk advokat, men også flere danske advokater har specialiseret sig i at forestå dette arbejde. Brug af advokater i Danmark vil forhøje advokat omkostningerne og forlænge købs processen. Vi har et godt netværk af de bedste advokater i Spanien som vi kan sætte Jer i kontakt med. Advokaterne vil give et prisoverslag på deres ydelser, men de ligger normalt på 1-2% af købsprisen.

De kan handle ved fuldmagt

De kan lade dig repræsentere i Spanien igennem hele forløbet ved en skriftlig fuldmagt, som er oprettet i Danmark af din advokat. På den måde sikrer De, at handelen bliver gennemført så fordelagtigt for dig, som muligt. De opnår også den fordel, at De undgår at skulle rejse til Spanien for at underskrive skøde, og den advokat, som De har givet fuldmagt til, vil på Deres vegne sikre Dem, at skødets indhold svarer til det aftalte, så det at købe en ejendom i Spanien opleves lige så trygt som en dansk ejendomshandel. Købsaftale

På et tidspunkt skal De underskrive købsaftalen - Escritura Pública de Compraventa - og denne aftale er fuldt bindende for parterne. Den fastlægger de nærmere vilkår for handelen, men slet ikke så detaljeret, som i en købsaftale i Danmark. I købsaftalen fastlægges købesummen, hvordan den betales, frist for udfærdigelse af skøde m.v. Inden De underskriver aftalen, bør De lade din advokat gennemgå handelen og eventuelt forhandle vilkårene på plads med sælger og sælgers mægler. Det er din advokats opgave at kontrollere forholdene omkring ejendommen og købsaftalen, så De ikke kommer ud i problemer, der i yderste konsekvens kan koste betragtelige summer og medføre skuffede forventninger.

Få tinglysningen i orden, før De betaler

Den hyppigste årsag til at det går galt, er, at sælger ikke har adkomst - altså tinglyst ejerskab - til ejendommen. Dette skyldes, at man i Spanien har en tradition for at handle gennem flere led uden at sørge for tinglysning, måske fordi der ud over tinglysningsafgift skal betales 7% af købesummen i moms. Hvis personer i den utinglyste række af ejere er døde i mellemtiden, kan det være yderst kompliceret at få tinglyst sit skøde. Det er derfor uhyre vigtigt, at det tinglysningsmæssige forhold er afklarede, inden De betaler købesummen. Hvis de tinglysningsmæssige forhold bevirker, at skødet ikke kan tinglyses, bliver det afvist af tinglysningsdommeren. Så får De ikke tinglyst dit ejerskab til ejendommen - heller ikke selv om De har betalt! Tinglysningen foregår ved at ’public title deeds´’ er underskrevet under vidne af en ’notary’. På underskrivelse dagen, møder køber og sælger (eller en repræsentativ) op på notary’s office for at underskrive title deed ’Escritura de Compraventa’. Derefter foretages betalingen af den udestående balance og nøglerne til ejendommen overdrages til køber. Notaren udfærdiger skødet - intet andet

Skødet skrives på stempelpapir af notaren, sædvanligvis efter instruks fra købers advokat. Det er ikke notarens opgave at rådgive køber og sælger omkring handelen. Notarens opgave er Udelukkende at sørge for, at skødet oprettes på stempelpapir og i korrekt form. Det er heller ikke notarens opgave at indlevere skødet til tinglysning. Det skal parterne eller deres rådgivere selv drage omsorg for.

Ingen tilstandsrapport eller ejerskifteforsikring

I Danmark har vi tilstandsrapporter og ejerskifteforsikringer, der skal hjælpe en køber til at opdage og gardere sig imod eventuelle fejl og mangler ved ejendommen. Dette kendes ikke i Spanien. De skal altså selv nøje gennemgå ejendommen eller lade en byggeteknisk rådgiver gøre det. Nogle advokatfirmaer kan iværksætte en gennemgang af ejendommen af en lokal byggesagkyndig, og købere af ejendomme i Spanien kan tilbydes bistand fra en dansktalende byggesagkyndig, hvis De ønsker det. De må ikke forlade dig på efterfølgende at kunne rejse noget krav mod sælgeren, hvis der viser sig at være fejl og mangler ved ejendommen. Retssager i Spanien er meget bekostelige og tager meget lang tid. Omkostninger ved køb af ejendom – detaljeret eksempel

En tommelfinger regel er at De altid skal budgetter med 10-12% omkostninger i tillæg til købsprisen, for skatter og afgifter. Omkostningerne er procentvis større jo billiger ejendommen er, fordi nogle af de faste omkostninger ikke er afhængig af købesummen.

De ca. 10-12% omkostninger udgør følgende ved køb af ny ejendom i Spanien:

1. I.V.A. (moms) er 7% af den deklarerede værdi af ejendommen, når De køber fra en byggeherre eller promoter, undtagen når der er tale om en officiel ubeskyttet ejendom. I det tilfælde er momsen 4%. 12% for et stykke land, og 16% for garage eller opbevaringsrum er købt separat. Når De køber fra en privat person: 7% for en lejlighed, villa, et stykke land,

2. Skat (Formue- og indkomst skat, kommune skat eller I.B.I.) er 0,7% af den deklarerede værdi af ejendommen.

3. Notar - Det er ikke en fast omkostning, men den er afhængig af antallet af sider i købsdokumenterne. 400-500 euro

4. Registrering af ejendom (Grund registrering). 180-300 euro

5. Advokat, som beskæftiger sig med alting vedrørende notar og registrering. Det koster normalt omkring 900 euro

6. Oversættelse af skødet. 60 euro

7. Plusvalías er en værdistigningsskat, som afhænger af datoen for køb af grunden og til grunden bliver solgt til en anden person. Ca. 60-300€

8. Årlig skat. En person med fast bopæl i Spanien skal være ansvarlig for at den årlige skatte deklarering. Normalt vil advokaten tilbyde denne service. Årlig omkostning ca. 110 euro

9. Vand- og elektricitets kontrakter. Årlig omkostning ca. 400 – 1200 euro

Hertil kommer låneomkostninger (Jvnf. afsnittet ’Boliglån’).

Faste årlige udgifter på ejendommen (anslåede)

Ejendomsskat (IBI) - 0,4% til 0,85% af den offentlige vurdering erklæret i skødet (Valor Castral).

Lejeværdi af ejen bolig - 2 % af offentlig vurdering erklæret i skødet (valor catastral). Hvis De er fastboende, skal De ikke betale denne skat på den faste bopæl, men hvis De har sekundære boliger skal der betales på disse boliger.

Formueskat er en skat på alle aktiver i Spanien og der opkræves 0,2 % af den offentlige vurdering erklæret i skødet (Valor Castral) af de huse der ejes. For fastboende er de første €150.253 af værdiansættelsen skattefri per person.

1. Forsikring (Seguro) - typisk 60% af en tilsvarende dansk ejendomsforsikringspræmie. Bygning- og indboforsikring, + ansvarsforsikring: Det afhænger af værdigen af ejendommen og løbetiden for forsikringen. Med en ejendomsværdi på 145.000 euro og et indbo med en værdi på 48.000 euro vil den årlige præmie være omkring 600 euro.

2. Elektricitet (electricidad) - ca. 50% af prisen i Danmark

3. Vand (Agua) - meget forskelligt prisniveau, afhængig af område, men langt billigere end i Danmark

4. Vandafledningsafgift (Alcantarillado) - ca. 50% af prisen i Danmark

5. Renovation (Basura) - ca. 50% af prisen i Danmark

6. Grundejer- eller ejerlejlighedsforeningskontingent (Comunidad) - ca. 30% af prisen i Danmark. Omkostninger til foreningens elektricitet, vand, svømmebassin, grønne områder etc.. Det variere fra område til område og er afhængig af hvor mange ejendomme, der ligger i området og hvilken service, der gives. I et område med 200 ejendomme, som har svømmebassins og tennisbaner, betales der ca. 800-2500 euro om året.

For at dække de løbende omkostninger til kommune skat, andre skatter, elektricitets- og vand regninger, forsikringer etc., anbefales det at overføre ca. 700 euro til sin spanske bankkonto hver kvartal.

Dansk bosiddendes beskatning af sekundær bolig i Spanien

Spanien v.s. Danmark

1. Lejeværdi af ejen bolig , ja 2 % af off. Vurd (i Spanien), nej (i Danmark)

2. Skat af lejeindtægt , ja 25 % bruttoskat (i Spanien), ja (kredit) (i Danmark)

3. Rentefradrag , nej (men prioritetsydelsen) (i Spanien), ja (i Danmark)

4. Ejendomsværdiskat , nej (i Spanien), ja(kredit) (i Denmark)

5. Socialskat , nej (i Spanien), nej (i Denmark)

6. Formueskat , ja (i Spanien), nej (i Denmark)

7. Ejendomsskat , ja (0,4 -0,85 % af off. vurd.) (i Spanien), nej (i Danmark)

8. Ejendomsavanceskat ,15-45% med fradrag (i Spanien), nej (i Danmark)

Back to top  |  Return to Table of Contents