Omkostninger og afgifter ved køb af en bolig i Spanien

Der er igen Spanske lov som kræver hvem af partnerne der skal betale den egentlig skat. Traditionelt betaler sælger notarhonorar og den såkaldte ’Plus Valia’ skal, i mens køber betales transmission skat (kaldet IVA) samt tinglysning. Deres advokat sikre, at De kun betaler det nødvendige.

Følgende indgår i skatter og afgifter:

Projektsalg (salg fra tegnebrættet)

IVA. Impuesto sobre el Valor Anadido eller merværdiskat

Skal betales ved nye projekter, hvor sælger er bygherre, samt ved forretningsejendomme og grunde. IVA er 7% fra nye ejendomsprojekter og 16% for forretningsejendomme og grunde.

I.A.J.D. Impuesto Sobre Actos Juridicicos Documentados Eller Stempelafgift

Skal betales ved projektsalg som o.5% af salgsprisen.

Videresalg af eksisterende ejendomme

I.T.P. Impuesto Sobre Transmissiones Eller ejendomsmoms

Skal betales ved køb af fastejendom, hvor sælger ikke er bygherre. Ligger omkring 6-7% af salgsprisen.

Øvrige skatter og afgifter

Plus Valia eller kommuneskat

Dette er en lokal skat, baseret på ejendommens værdistigning siden sidste salg. Efter loven skal sælger betale, men det er accepteret praksis, at sælger sørger at skubbe dem over på køber. Denne skat, som tager udgangspunkt i grundprisen, vil variere fra område til område. I praksis er denne skat ret lille, men ved køb af en ældre ejendom, er det altid en god ide at lade advokaten klargøre størrelsen efter et besøg på rådhuset.

Juridiske omkostninger

Minimum 1.200-1.800€ eller 1% af salgsprisen.

Notaromkostninger

Er fastlagt ved lov og spænder fra 300€ til 840€ afhængig af prisen på ejendommen.

Ejendomsregistreringsafgift

Sædvanligvis 60% af notaromkostningerne

Tilslutningsafgifter

For elektricitet, vand, gas og afløb betales mellem 250 og 250€.

Låneomkostninger

Sædvanligvis koster det mellem 1%-2% at oprette et lån i Spanien (Læs artiklen: Boliglån og lånemuligheder i Spanien)

Omkostningerne i forbindelse med køb af fastejendom i Spanien er forskellig fra omkostninger i Danmark og det øvrige Nordeuropa, hvorfor man altid bør lægge 10-12% til salgsprisen for dækning af skatten og afgifter ved købet.

Helt generelt bør De - ligesom i Danmark - prøve at skabe dig et overblik over prisniveauet i de forskellige områder sammenholdt med den kvalitet, De får. Tag en snak med os, tag en ferie og undersøg udbuddet eller lej eventuelt en ejendom i en periode, så De får mulighed for at undersøge forholdene grundigt.

Omkostninger ved køb af ejendom

En tommelfinger regel er at De altid skal budgetter med 10-12% omkostninger i tillæg til købsprisen, for skatter og afgifter. Dette er inkl. moms på fast ejendom, der beregnes til 7%. Byggekvaliteten er i orden

Den håndværksmæssige kvalitet, som spanske håndværkere lægger for dagen, er næsten på højde med den danske, hvilket måske ikke tidligere altid var tilfældet. De behøver altså ikke generelt at frygte byggesjusk, selvom det naturligvis kan forekomme - præcis som i Danmark. Betalingsvilkår for ejendommen - finansiering

I princippet handles al fast ejendom kontant i Spanien. Imidlertid er det muligt at opnå finansiering via spanske og danske bankerne på op til 70% af den værdi som banken fastsætter. Lånets løbetid kan være op til 10 - 30 år (afhængig af købers alder, økonomi, og ’resident’/’non-resident’) med en rente der p.t. er ca. 3,75% pr. år. Spanske banker yder gode lånemuligheder med meget konkurrence dygtige rentesatser. Renterne kan fradrages på den danske selvangivelse, ikke den spanske selvangivelse, men dog skal der betales lejeværdi af egen bolig. De skal oprette en spansk bankkonto, og det kan din advokat hjælpe med. Kontoen anvendes blandt andet til betaling af ejendomsskatter, fællesudgifter og andre omkostninger, der vedrører ejendommen. Disse skatter og afgifter udgør i øvrigt kun en brøkdel af, hvad der er normalt i Danmark. (Jvnf. Afsnittet ’ Faste årlige udgifter på ejendommen’)

Depositum parat før besigtigelsesafrejsen

Forinden afrejse for besigtigelse bør De sikre Dem, at man har mulighed for at for at betale et depositum til reservering af ejendom. Depositumet kan være nødvendigt for at få reserveret ejendommen og dermed sikre Dem, at den ikke bliver solgt til anden side - og for at fastfryse prisen. Det indbetalte depositum vil normalt være omkring 3- 6.000 EURO. Dog skal De vide at såfremt handlen ikke kan gennemføres af køber, er depositumet tabt. Et godt råd er, ikke at betale noget eller lave nogen reservationsaftale, før De har en professional rådgiver eller en advokat.

Forhandling af købet

Når De har funder sin ’ønske’ bolig foretages en forhandling af pris og overtagelsesforhold (overtagelsesdato og betalingsforhold/-terminer) med sælger. Mægleren vil foretage forhandlingen og i denne forbindelse anbefale en advokat til at bestå med forhandlingen for at være sikker på at købet overholder de lovgivningsmæssige kriterier. Senest en måned efter reservationen af boligen er foretaget, laves en skriftlig købsaftale mellem køber og sælger. Betalinger ved køb af ejendom

’Re-sale’:10% erlægges ved underskrift af købekontrakt, dog fratrukket eventuel erlagt reservationsbeløb/depositum. 90% erlægges ved modtagelse af underskrevet skøde og overtagelse af bolig.

Ejendom på ’projektstadiet’: 10%-30% erlægges ved underskrift af købekontrakt og som evt. rate betalinger, de resterende 70% erlægges ved færdiggørelse af projektet/ejendommene. Køb af ejendom på projektstadiet

Hvis De køber en ejendom under opførsel, eller på projektstadiet, skal De sikre Dem en bank- eller forsikringsgaranti for købesummen under hele byggeperioden. Hovedreglen er nemlig, at De betaler købesummen til entreprenøren i rater, der forfalder under byggeriet. Således vil en bankgaranti sikre, at De kan få Deres penge tilbage, hvis bygherren skulle gå konkurs eller på anden måde, ikke vil være i stand til at gennemføre og afslutte byggeriet. Det kan ofte betale sig at købe en ejendom ud fra tegninger og beskrivelser, uagtet en byggeperiode kan være 1 til 2 år, idet der kan være store penge at tjene på det. Det er meget typisk, at byggerierne stiger anseeligt i pris under opførslen og, at købere sælger videre inden byggeriet er tilendebragt (herved undgås 15-35% skat), blot for at hente en ofte, meget god fortjeneste.

Købesummen deponeres ikke

I Spanien er det sædvanligt, at køber ved sin underskrift på den private købekontrakt betaler 10% af købesummen til sælger. Beløbet deponeres ikke. Det har en afgørende betydning for dig som køber, for det betyder, at hvis noget i handlen går galt, og sælger skal betale beløbet tilbage, og hvis han eller hun ikke frivilligt gør det, er din eneste mulighed at anlægge en retssag, hvilket er både dyrt og langsommeligt. I praksis er beløbet som oftest tabt. Benyt ikke sælgers advokat

At købe fast ejendom i Spanien er ganske anderledes end vi er vant til fra Danmark. Risikoen for at falde i en fælde undervejs er større end i Danmark, og det må anbefales at bruge sagkyndig advokatbistand - og selvsagt ikke sælgerens advokat!

Advokaten sikrer dig

Advokaten kontrollerer eksempelvis det spanske ejendomsregister (tingbogen), om alle skatter og afgifter er betalt op til overtagelsesdagen og mange andre forhold af betydning for dig. Han eller hun sikrer desuden, at købesummen først betales til sælgeren, når De er sikker på at få dit skøde tinglyst og dermed din ejendomsret. Specielt det sidste kan være en opgave, fordi spanierne som sagt ikke i samme grad som danskerne er vant til at sørge for tinglysning af Deres skøder. Det siger sig selv, at det er “livsfarligt” blot at betale en købesum uden samtidig at være sikker på, at De nu får, hvad De har købt. De fleste foretrækker at tage en lokal spansk advokat, men også flere danske advokater har specialiseret sig i at forestå dette arbejde. Brug af advokater i Danmark vil forhøje advokat omkostningerne og forlænge købs processen. Vi har et godt netværk af de bedste advokater i Spanien som vi kan sætte Jer i kontakt med. Advokaterne vil give et prisoverslag på deres ydelser, men de ligger normalt på 1-2% af købsprisen.

De kan handle ved fuldmagt

De kan lade dig repræsentere i Spanien igennem hele forløbet ved en skriftlig fuldmagt, som er oprettet i Danmark af din advokat. På den måde sikrer De, at handelen bliver gennemført så fordelagtigt for dig, som muligt. De opnår også den fordel, at De undgår at skulle rejse til Spanien for at underskrive skøde, og den advokat, som De har givet fuldmagt til, vil på Deres vegne sikre Dem, at skødets indhold svarer til det aftalte, så det at købe en ejendom i Spanien opleves lige så trygt som en dansk ejendomshandel. Købsaftale

På et tidspunkt skal De underskrive købsaftalen - Escritura Pública de Compraventa - og denne aftale er fuldt bindende for parterne. Den fastlægger de nærmere vilkår for handelen, men slet ikke så detaljeret, som i en købsaftale i Danmark. I købsaftalen fastlægges købesummen, hvordan den betales, frist for udfærdigelse af skøde m.v. Inden De underskriver aftalen, bør De lade din advokat gennemgå handelen og eventuelt forhandle vilkårene på plads med sælger og sælgers mægler. Det er din advokats opgave at kontrollere forholdene omkring ejendommen og købsaftalen, så De ikke kommer ud i problemer, der i yderste konsekvens kan koste betragtelige summer og medføre skuffede forventninger.

Få tinglysningen i orden, før De betaler

Den hyppigste årsag til at det går galt, er, at sælger ikke har adkomst - altså tinglyst ejerskab - til ejendommen. Dette skyldes, at man i Spanien har en tradition for at handle gennem flere led uden at sørge for tinglysning, måske fordi der ud over tinglysningsafgift skal betales 7% af købesummen i moms. Hvis personer i den utinglyste række af ejere er døde i mellemtiden, kan det være yderst kompliceret at få tinglyst sit skøde. Det er derfor uhyre vigtigt, at det tinglysningsmæssige forhold er afklarede, inden De betaler købesummen. Hvis de tinglysningsmæssige forhold bevirker, at skødet ikke kan tinglyses, bliver det afvist af tinglysningsdommeren. Så får De ikke tinglyst dit ejerskab til ejendommen - heller ikke selv om De har betalt! Tinglysningen foregår ved at ’public title deeds´’ er underskrevet under vidne af en ’notary’. På underskrivelse dagen, møder køber og sælger (eller en repræsentativ) op på notary’s office for at underskrive title deed ’Escritura de Compraventa’. Derefter foretages betalingen af den udestående balance og nøglerne til ejendommen overdrages til køber. Notaren udfærdiger skødet - intet andet

Skødet skrives på stempelpapir af notaren, sædvanligvis efter instruks fra købers advokat. Det er ikke notarens opgave at rådgive køber og sælger omkring handelen. Notarens opgave er Udelukkende at sørge for, at skødet oprettes på stempelpapir og i korrekt form. Det er heller ikke notarens opgave at indlevere skødet til tinglysning. Det skal parterne eller deres rådgivere selv drage omsorg for.

Ingen tilstandsrapport eller ejerskifteforsikring

I Danmark har vi tilstandsrapporter og ejerskifteforsikringer, der skal hjælpe en køber til at opdage og gardere sig imod eventuelle fejl og mangler ved ejendommen. Dette kendes ikke i Spanien. De skal altså selv nøje gennemgå ejendommen eller lade en byggeteknisk rådgiver gøre det. Nogle advokatfirmaer kan iværksætte en gennemgang af ejendommen af en lokal byggesagkyndig, og købere af ejendomme i Spanien kan tilbydes bistand fra en dansktalende byggesagkyndig, hvis De ønsker det. De må ikke forlade dig på efterfølgende at kunne rejse noget krav mod sælgeren, hvis der viser sig at være fejl og mangler ved ejendommen. Retssager i Spanien er meget bekostelige og tager meget lang tid. Omkostninger ved køb af ejendom – detaljeret eksempel

En tommelfinger regel er at De altid skal budgetter med 10-12% omkostninger i tillæg til købsprisen, for skatter og afgifter. Omkostningerne er procentvis større jo billiger ejendommen er, fordi nogle af de faste omkostninger ikke er afhængig af købesummen.

De ca. 10-12% omkostninger udgør følgende ved køb af ny ejendom i Spanien:

1. I.V.A. (moms) er 7% af den deklarerede værdi af ejendommen, når De køber fra en byggeherre eller promoter, undtagen når der er tale om en officiel ubeskyttet ejendom. I det tilfælde er momsen 4%. 12% for et stykke land, og 16% for garage eller opbevaringsrum er købt separat. Når De køber fra en privat person: 7% for en lejlighed, villa, et stykke land,

2. Skat (Formue- og indkomst skat, kommune skat eller I.B.I.) er 0,7% af den deklarerede værdi af ejendommen.

3. Notar - Det er ikke en fast omkostning, men den er afhængig af antallet af sider i købsdokumenterne. 400-500 euro

4. Registrering af ejendom (Grund registrering). 180-300 euro

5. Advokat, som beskæftiger sig med alting vedrørende notar og registrering. Det koster normalt omkring 900 euro

6. Oversættelse af skødet. 60 euro

7. Plusvalías er en værdistigningsskat, som afhænger af datoen for køb af grunden og til grunden bliver solgt til en anden person. Ca. 60-300€

8. Årlig skat. En person med fast bopæl i Spanien skal være ansvarlig for at den årlige skatte deklarering. Normalt vil advokaten tilbyde denne service. Årlig omkostning ca. 110 euro

9. Vand- og elektricitets kontrakter. Årlig omkostning ca. 400 – 1200 euro

Hertil kommer låneomkostninger (Jvnf. afsnittet ’Boliglån’).

Faste årlige udgifter på ejendommen (anslåede)

Ejendomsskat (IBI) - 0,4% til 0,85% af den offentlige vurdering erklæret i skødet (Valor Castral).

Lejeværdi af ejen bolig - 2 % af offentlig vurdering erklæret i skødet (valor catastral). Hvis De er fastboende, skal De ikke betale denne skat på den faste bopæl, men hvis De har sekundære boliger skal der betales på disse boliger.

Formueskat er en skat på alle aktiver i Spanien og der opkræves 0,2 % af den offentlige vurdering erklæret i skødet (Valor Castral) af de huse der ejes. For fastboende er de første €150.253 af værdiansættelsen skattefri per person.

1. Forsikring (Seguro) - typisk 60% af en tilsvarende dansk ejendomsforsikringspræmie. Bygning- og indboforsikring, + ansvarsforsikring: Det afhænger af værdigen af ejendommen og løbetiden for forsikringen. Med en ejendomsværdi på 145.000 euro og et indbo med en værdi på 48.000 euro vil den årlige præmie være omkring 600 euro.

2. Elektricitet (electricidad) - ca. 50% af prisen i Danmark

3. Vand (Agua) - meget forskelligt prisniveau, afhængig af område, men langt billigere end i Danmark

4. Vandafledningsafgift (Alcantarillado) - ca. 50% af prisen i Danmark

5. Renovation (Basura) - ca. 50% af prisen i Danmark

6. Grundejer- eller ejerlejlighedsforeningskontingent (Comunidad) - ca. 30% af prisen i Danmark. Omkostninger til foreningens elektricitet, vand, svømmebassin, grønne områder etc.. Det variere fra område til område og er afhængig af hvor mange ejendomme, der ligger i området og hvilken service, der gives. I et område med 200 ejendomme, som har svømmebassins og tennisbaner, betales der ca. 800-2500 euro om året.

For at dække de løbende omkostninger til kommune skat, andre skatter, elektricitets- og vand regninger, forsikringer etc., anbefales det at overføre ca. 700 euro til sin spanske bankkonto hver kvartal.

Dansk bosiddendes beskatning af sekundær bolig i Spanien

Spanien v.s. Danmark

1. Lejeværdi af ejen bolig , ja 2 % af off. Vurd (i Spanien), nej (i Danmark)

2. Skat af lejeindtægt , ja 25 % bruttoskat (i Spanien), ja (kredit) (i Danmark)

3. Rentefradrag , nej (men prioritetsydelsen) (i Spanien), ja (i Danmark)

4. Ejendomsværdiskat , nej (i Spanien), ja(kredit) (i Denmark)

5. Socialskat , nej (i Spanien), nej (i Denmark)

6. Formueskat , ja (i Spanien), nej (i Denmark)

7. Ejendomsskat , ja (0,4 -0,85 % af off. vurd.) (i Spanien), nej (i Danmark)

8. Ejendomsavanceskat ,15-45% med fradrag (i Spanien), nej (i Danmark)

• Nettoformue.
• Pensionsformuen skal medtages.
• Der skal betales formueskat af formue der overstiger ca. €108.182,00

Formueskatten er stigende fra 0,2% til 2,5%, dog må den samlede formueskat og indkomstskat ikke overstige 60% af indkomsten. Dog kan formueskatten ikke nedsættes til mere end 20% af den beregnede formueskat.

Alle bosatte personer har hvert et bundfradrag på €108.182,00. Den primære bolig dog max €150.253,00. Skatten for ikke residente er en formueskat - se ovenstående tabel - og en indkomstskat beregnet ud fra højeste værdi af huset (offentlig vurdering eller anskaffelsespris). Vær opmærksom på, at der skal betales formueskat af samtlige aktiver man har i Spanien.

• 320 solskinsdage om året.
• Det eneste sted i Europa, der er lunt om vinteren.
• Hav, strand, sol og lys året rundt.
• Topmoderne regioner med velfungerende vejnet, el og vand.
• Et af Europas bedste sundhedsvæsener.
• En af Europas mest begunstigede beskatninger af pensionsordninger (helt ned til 7%).
• Uspoleret spansk kultur få kilometre fra kysten (Ronda, Granada, Cordoba, Antequea, etc.).
• 2 timer til Marokko, 2 timer til Serville, og 4 timer til Madrid eller syd Portugal.
• 2 timer til et af Sydeuropas bedste skiområder (Sierre Nevada). Europas bedste golfområder (Valerrama, San Roque, Las Brisa, etc.)– og bedste sports faciliteter (sejlads, mountain biking, windsurfing, etc.).
• Attraktiv investering med mulighed for store afkast (15-20% per år de sidste 4 år).
• Kun 3 timer fra Danmark.
• Daglige fly afgange til hele Europa til billige priser.
• 10 nye stater ind i EU med et betydeligt købe publikum vil gøre det en attraktiv investering.
• Flere velfungerende ældre i EU og med en god økonomi, vil stille krav til livskvalitet og gøre det en attraktiv investering.

Vælg den rette boliginvestering

• Lokation, lokation, lokation
• Vælg de mest attraktive boliger. De vil altid kunne sælges i modsætning til de mindre efterspurgte.
• UDSIGT.
• IKKE i over bebygget områder.
• Tæt på golf, strand, by eller natur (max. 15-20 min.).
• Tæt på lufthavn (max. 45min.).
• Terese eller have.
• Sol på tressen om eftermiddagen(vest eller syd vendt).
• Minimum 2 soveværelser og 2 badeværelser (gode gensalgs muligheder).
• God fælles arealer – svømmebassin og sportsfaciliteter (tennis, etc.).
• Kik efter en bolig med ‘karakter’.
• Indledende tanker man bør gøre sig (f.eks. inden en besigtigelsestur)
• Vælg en personlig og uafhængig ejendomsrådgiver-/konsulent eller en ejendomsmægler – begge med lokalt kendskab og som De føler dem tryg ved
• Vi anbefaler at der anvender en personlig og uafhængig ejendomsrådgiver/-konsulent som os, i STEDET for en ejendomsmægler, så De herigennem får den bedste uafhængige rådgivning og det største udvalg af boliger
• Tag kontakt til en uafhængig lokal advokat, - evt. anbefalet gennem den personlige og uafhængige ejendomsrådgiver/-konsulent eller ejendomsmægleren - så køber er beskyttet gennem købsprocessen
• Hvor skal boligen ligge? Ved område/kysten/bjerge/natur/by?
• Hvilken type bolig? Villa/bungalow/lejlighed?
• Hvad er formålet med boligen? Ferie/halvårsbolig/helårsbolig /investering?
• Hvilke aktiviteter vil man foretage sig der? Sociale aktiviteter/sport/udflugter?
• Hvor meget vil man investere i boligen (budget)?
• Hvor meget er til rådighed kontant og hvor meget skal lånes?
• Hvilke omkostninger vil være forbundet med et køb boligen? (rekvirer vores standard regneark med automatisk kalkulation af alle omkostningerne)
• Hvilke omkostninger vil være forbundet med at eje boligen (årlige)? (rekvirer vores standard regneark med automatisk kalkulation af alle omkostningerne)
• Hvad er tidshorisonten for købet?

Bolig valgkriterier

Stilen

Have med mere

Boligstandarden

Når Spanien typisk er det land, der er mest attraktive, skyldes det, at den effektive beskatning for stort set alle pensionsudbetalinger generelt er i størrelsesordenen 5 - 25%, mod en tilsvarende dansk effektiv beskatning på 40-50% for typiske pensionsudbetalinger.

Nedenstående skattetabeller og informationer er til orientering. Her findes svar på nogle af de mest almindelige spørgsmål, men vi er altid til disposition for yderligere information. Tabellerne bør IKKE anvendes til en direkte beregning af ens egen personlig beskatningssituation! Vi kan sætte Dem i kontakt med en professional skatte- og pensionsekspert, som kan foretage en endelig beregning for Dem. I det følgende gennemgås:

Beskatning af pension i Spanien

Pension - Dobbeltbeskatningsoverenskomsten med Spanien

Danske pensioners behandling ved bosættelse i Spanien

Dvs. skattemæssigt hjemmehørerne i Spanien under den Spansk-Danske dobbeltbeskatningsaftale.

Beskatning af firma pensionsordninger ved bosættelse i Spanien

Beskattes som almindelig indkomst. Hele udbetalingen fra pensionerne skal medtages i den Spanske indkomst. Der betales ikke sociale bidrag af udbetalingerne, dette gælder både for de private og firmaordningerne. Beskatning af private pension ved bosættelse i Spanien (rate og rente)

Ratepension og ophørende livrente: 15 - 45% skal medtages i den Spanske skattepligtige indkomst afhængig af længden på udbetallingsperioden; f.eks. 10 år: 25% skal medtages.

Beskatning af offentlige pensioner ved bosættelse i Spanien Hele udbetalingen skal medtages i den spanske indkomst.

Pensionsplanlægning

Ved firmaordninger, hvis mere end 20% af bruttoløn ønskes indbetalt skal det aftales inden 5/10 år før fraflytningen. De sidste 5 år før fraflytningen for lønmodtagere. De sidste 10 år for hovedaktionærer og hovedanpartshavere. Hvis disse regler ikke overholdes er der efterbeskatning ved fraflytning og ophør af skattepligt. Nye 30%’s regel for selvstændige erhvervsdrivende, betyder at op til 30% af virksomhedsoverskuddet kan indsættes på en pensionsordning (rate eller livsrente) og få fuld fradrag for indbetalingerne.

Beskatning af pensionsafkast

Danmark må også normalt opgive pensionsafkastbeskatningen af den eksisterende pensionsordning efter fraflytning. Mange, herunder både pensionister og lønmodtagere, er i dag ikke klar over dette, idet ingen typisk gør dem opmærksom herpå. Pensionsafkastskatten på 15% af den årlige værditilvækst af Deres pensionsopsparing kan således ofte undgås. På sigt betyder dette, at personens pensionskapital således bliver væsentlig større, end hvis den danske pensionsafkast skulle have været betalt. Konsekvensen af dette vil være, at pensionskapitalen vokser mere, end den ellers ville have gjort, og dermed at rådighedsbeløbet efter fraflytning både brutto og netto vil blive væsentlig større, end hvis personen var forblevet i Danmark.

Beskatning af pension i Spanien - Regneeksempler

Regneeksempel 1.

Forudsætninger: Ægtepar mellem 60 og 70 år. Samlet pensionsindtægt på DKK 800.000 årligt. Renteindtægt på den private rate i Frankrig 25%.

Dvs. med en privat rate eller livsvarig livrente pension har De kun en effektiv skat på 5,6% i Spanien i forhold til 42,5% i Danmark - og med en firma ratepension kun en effektiv skat på 32,5% i forhold til 42.5% i Danmark. (i 2004 tal).

Regneeksempel 2.

Forudsætninger: Ægtepar på 60 år, firma ratepension.(Udbetaling DKK 400.000.- pr. år i 10 år, ingen øvrige indkomster)Spansk skat DKK = 98.697.- svarende til en effektiv skat på 25 %. (i 2003 tal).

Regneeksempel 3.

Forudsætninger: Ægtepar på 60 år, privat ratepension. (Udbetaling DKK 400.000.- pr år i 10 år, ingen øvrige indkomster ) Spansk skat DKK 4.924.- svarende til en effektiv skat på 1,2 %. (2003 tal).

Regneeksempel 4.

Effektiv indkomstbeskatning af pensionsudbetallinger (i 2003 tal)

Regneeksempel 5.

En enlig pensionist med en indkomst på DKK 102.000 om år (svarende nogenlunde til en fuld dansk folkepension i 2004) får udbetalt ca. DKK 50.000 mere om året i Spanien.

I Danmark findes det fantastiske begreb, som hedder USKIFTET BO. Det findes ikke i Spanien. Fordelen ved det uskiftede bo for den efterlevende ægtefælle i Danmark er naturligvis, at vedkommende ikke betaler boskat, for at kunne blive boende i sin egen bolig, og at vedkommende har den fulde ret til at sælge eller optage lån. Børnene, hvis de er fællesbørn, kommer slet ikke ind i billedet på det her tidspunkt – hvilket er essensen af det uskiftede bo. Der skal dog altid skiftes med særbørn, medmindre disse har givet arveafkald før dødsfaldet.

Her er nogle nøglepunkter, hvor den spanske arvelov er forskellig fra den dansk:

• Hustruen eller anden fælles ejer har ikke automatisk arveret over afdødes fælles andel af fast ejendom/aktiv
• Ægtefælles arv er skattepligtigt
• Børn er obligatoriske arvinger iht. den spanske lov Herederos Forzosos
• Kun en tredjedel af ejendommen kan disponeres frit, en tredjedel skal deles ligeligt mellem børnene og den sidste tredjedel (i tilfælde af ejendom) betyder en automatisk livrente til fordel for ægtefællen. Efter hans/hendes død vil andelen blive fordelt mellem børnene iht. forudsætningerne i testamentet.
• Hvis de arvede aktiver omfatter fast ejendom, vil den overlevende ægtefælle beholde en brugsret over ejendommen og børnene kan ikke disponere frit, før vedkommende er afgået ved døden.

Den vigtigste overvejelse er, at De under spansk lovgivning, i modsætning til dansk lov, ikke frit kan disponere Deres aktiver, som De ønsker. Bestemte slægtninge er beskyttede og har ret til at gøre indsigelse.

Der er aktuel forvirring om hvad der sker, hvis udenlandsk ejer af en spansk ejendom dør. dansk lov fastslår, at i tilfælde af at grunde og bygninger ejes i udlandet, er det de lokale love, som gælder. Imidlertid fastslår spansk lov (Artikel 9 i civilretten) at i tilfælde af en udlændings død (fastboende eller ikke), skal vedkommendes hjemlands lov bestemme, hvad der skal ske med ejendommen. Det eneste legale krav er, at der betales arveafgifter af de overførte aktiver.

Dette betyder, at det normalt er det danske testamente og det spanske testamente (som er i overensstemmelse), der fastslår, hvem der er begunstiget i forhold til ejendommen. Men hvis en af de principale arvinger (se nedenfor) beslutter at efterprøve testamentets forudsætninger, kan de gå til det spanske retsvæsen og muligvis vinde.

Spansk arvefølgelov

Hvis en udlænding, bosiddende i Spanien, afgår ved døden uden at efterlade et testamente, vil hans/huns faste ejendom blive behandlet efter den spanske arvelov, som for nærværende ikke tager hensyn til barnløse samlevende par. Det kan have meget alvorlige konsekvenser, som det fremgår af følgende scenario:

En partner dør uden testamente (Danmark eller Spanien) og den samlevende par (ugifte eller bøsser) har ingen børn, men ejer i fællesskab en ejendom i Spanien. Efter loven tilgår ejendommen afdødes forældre og ikke den anden partner.

Vigtigheden af et spansk testamente

Lad os antage, at De er død, samt at det eneste foreliggende testamente, som omhandler Deres aktiver er Dansk. Spansk lov vil se på det danske dokument, men eksekutorerne må checke med den spanske centrale testamenteregistrering, om der ikke eksistere et spansk testamente. Hvis ikke, bliver det danske testamente betragtet som hoveddokument for skiftesagen under hensyntagen til ægtefælle og børn. Før autoriteterne anerkender testamentet, må eksekutorerne få det oversat af en autoriseret oversætter og fremvise kopier af:

• Skifteretserklæring
• Dødsattest
• Fødselsattest
• Vielsesattest

Alle disse dokumenter skal derefter autoriseres for brug i Spanien af Foreign Office (Udenrigsministeriet) med et ”Hague Apostle” stempel.

Det er også nødvendigt at udpege en spansk advokat til at udarbejde et certifikat for at bevise overfor myndighederne, at testamentets disponeringer er lovlige og ikke i modstrid med reglerne. Hvis testamentet ikke følger spanske regler for fordeling, kan dine direkte arvinger (børn eller ægtefælle) anlægge sag under spansk arvelov med hensyn til de fordelte aktiver, hvilket kan påføre dine egne begunstigede betydelige tab.

Hvis De dør som ikke-fastboende (non resident) i Spanien, skal eksekutorerne udarbejde en fuldmagt for at underskrive arvedokumenterne og betale den tilsvarende skat på vegne af de begunstigede. De begunstigede må derefter samle de nødvendige penge sammen til skatten og sende dem til Spanien.

Som det fremgår, er disse processer kostbare og tidskrævende og omkostninger og skatterne kan gradvist udhule værdien af den tilbageblevne ejendom.

Hvad er løsningen?

Udarbejd både et spansk testamente og et overensstemmende dansk testamente for de spanske aktiver i Spanien. Der er mange gode grunde til at vurdere denne mulighed. Deres eksekutorer vil være i stand til at undgå en hel del omkostninger og ”red-tape”. De vil også være i stand til at foretage mere komplekse arrangementer for aktivernes fordeling bl.a. for de ikke-spanske, Ved at opdele aktiverne i Spanien i det spanske testamente og aktiverne i Danmark i det danske testamente og sikre korrekte betingelser for sidstnævnte, bliver muligheder for uhensigtsmæssige tildelinger minimerede og der spares tid.

Hvis De henholder Dem udelukkende til det danske testamente, kan der ikke foretages noget, før skiftet af den danske ejendom er afsluttet. Dette vil tage nogen tid og Deres begunstigede løber den risiko, at de spanske myndigheder vil pålægge strafbestemmelser, fordi tidsfrister ikke overholdes.

Hvis de følger dette ”dobbelt-testamente scenario”, skal De være sikke på. at det danske testamente ikke konflikter med det spanske, samt at Deres advokat ikke anvender standard formuleringer, såsom dette annullere alle tidligere testamenter. Eller kan Deres begunstigede opleve et mareridt for at komme til bunds i sagerne.

Hvorledes udarbejdes et spansk testamente?

Processen for at udarbejde et spansk testamente for Deres aktiver er enkel. Advokaten vil lytte til Deres ønsker og angive, hvorledes testamentet skal lyde for at opfylde intensionerne. Testamente bliver derefter udarbejder med to kolonner: en vil være spansk og en vil være engelsk. Testamentet godkendes af notaren og bliver underskrevet af tre vidner i hans nærvær.

Dette kaldes et åbent testamente og notaren beholder originalen, medens advokaten beholder en autoriseret kopi og en anmeldelse sendes til testamenteregistreringen i Madrid. Sædvanlig pris for denne behandling er omkring 300 euro plus IVA (MOMS) for et ægtepar.

Baggrundschecket er forskelligt fra om det er en bolig som er ”projekt salg” (projekt fra tegnebrættet) eller en eksisterende bolig. En eksisterende bolig har en tidligere ejer og et skøde (Escritura Publica), - et projektsalg (fra tegnebrættet) er stadigvæk i processen af at blive bygget af bygherren and har ikke endnu fået et skøde.

Køb af eksisterende bolig

Deres advokat vil fremskaffe en kopi af Nota Simple fra kommunens ejendomsregistrering (Registro del la Propiedad). Dette dokument viser alle økonomisk udestående i en bolig, såsom ikke betalt ejendomslån, forbrugslån, ejendomsskatter, etc.

Deres advokat vil også fremskaffe følgende dokumenter fra sælger.

Boligens Escritura Publica

Escritura Publica beskriver ejendommen, de nuværende ejere, giver information om beliggenheden af boligen, lån i boligen, økonomiske udestående, lovgivningsmæssige forbud, etc.. (Nota Simple giver ”up-to-date” information).

Kvitteringen far den årlige bolig skat (IBI)

Kvitteringen viser om skatten (IBI) er blevet betalt. På kvitteringen er der en reference til Referencia Catastral og Valor Catastral.

Referencia Catastral

Referencia Catastral beskriver boligens fysiske beskrivelse og boligafgrænsning. Certifikatet består af to dele, en er beskrivelsen i ord og den anden en grafisk præsentation med plan over boligen og et luftfoto. I dokumentet angives også Valor Catatsral; det Spanske skattekontors (Delegacion de Hacienda) værdifastsættelse af boligs værdi der benyttes til at beregne den offentlige ejendomsskat.

Kvittering for boligforeningsudgifter

Dette sikre at den tidligere ejet har betalt alle vedligeholdsomkostningerne som bør have været betalt inden boligens overtagelse. Vis boligen er en del af en boligforening bliver de automatisk medlem og påtager Dem alt udestående gæld.

Det er også en god ide at få Deres advokat til at skaffe en kopi af boligforenings regler og referatet af sidste boligforeningsmøde. Dette vil give dem en god indsigt i hvordan boligforenings fungere, om der er nogle problemer, og hvilke regler der gælder.

Når Deres advokat har udført de vigtige checks på ovenstående dokumentation advokaten rådgive Dem ordentligt med hensyn til Deres bolig køb.

Hvis der forefindes nogen gæld i boligen eller anden udestående i boligen, kan advokaten anbefale at De forhandler direkte med sælger om at få det fratrukket salgsprisen eller få en skriftlig forpligtigelse at sælger vil tage sig af det økonomiske udestående før skødet bliver tinglyst – underskrevet. Advokaten vil sørge for at De ikke får nogen slemme overraskelser når de køber eller ejer en bolig.

Projektsalg (køb fra tegnebrættet)

Projektsalg betyder at boligen er ved at blive bygget og færdiggjort af bygherren og derfor ikke har en fuld beskrevet skøde. Deres advokat vil sikre at bygherrens papirer er i orden, ved at checke:

• At bygge licensen er blevet betalt
• At certifikater fra arkitekten og rådhuset er blevet givet for den færdige bygning (Certificado de Fin de Obra)
• Detaljerne af forsikringspolicen eller bankgarantien for at sikre at de er i orden
• At boligen er registreret legalt ved at checke Plan Parcial (urbaniseringsplanen) som viser grunde og byggeområder) på rådhuset
• At skødet er i orden i henhold til lovgivningen og at der ikke findes nogen udestående gæld i boligen.

Hvis advokaten finder nogen uregelmæssigheder i papirerne, vil advokaten kunne rådgive Dem i henhold til den enkelte situation. Problemer der er lette at løse kan blive inkluderet i købskontrakten - eller hvis det er en ekstrem sag kan advokaten rådgive Dem til ikke at købe boligen på grund af at det ikke er risikoen værd.

Andre ydelser son Deres advokat kan udføre

Ud over de ovenstående vigtige check, kan Deres advokat udføre følgende ydelser for Dem:

• Sikre at sælger er lovlig godkendt til af sælger boligen,
• Rådgive Dem omkring forskellige måder at forhandle kontakt indholdet
• Sikre at klausulerne i købskontrakten eller reservationskontakten og de andre klausuler de bliver enig med sælger om er lovlige,
• Hvis De selv bygger eller ombygger en bolig, kan advokaten også checke mulighederne for at få de relevante godkendelser fra rådhuset eller andre lovgivende magter (læs artiklen: Byg din egen bolig i Spanien)
• Udforme et testamente som kan beskytte Deres Spanske aktiver (læs artiklen: Det spanke systems arvelov)
• Åbne en ’bundende bankkonto’ (escrow account), pengebeløbet bliver først overført når kontrakten er blevet fuldført i henhold til klansulen i salgskontrakten for at beskytte de penge De udbetaler
• Kontrahere installationer såsom: el, gas, vand, m.m.
• Udarbejd en fuld liste indeholdende alle de omkostninger, både De og sælger påtager Dem, for at sikre at I begge forstår det fulde økonomiske ansvar De påtager Dem. Sikre Dem at Deres advokat også sender en kopi til sælger (læs artikel: The Spanish System of Capital Gains Tax)

Fuldmagt til advokaten

Hvis De ikke har mulighed for at være til stede i Spanien, kan en fuldmagt til advokaten give Dem mulighed far at give en tredjepart mulighed for at foretage forskellige beslutninger på Deres vegne (specificeret i dokumentet). Dette inkluderer normalt rettigheder til at underskrive boligens skøde eller købskontrakt. Deres advokat er den rette kandidat til at foretage dette idet advokaten handle er lovgivningsmæssig ansvarlig over for det Spansk advokat forbund og det er hans/hendes pligt at handle i overensstemmelse med Deres instruktioner. Fuldmagtsdokumentet kan blive skrevet af Deres advokat, skal underskrives af Dem foran ’Notarius’ før lovlig binding.

Reservation af boligen

Når boligen er blevet checket og De er tilfredse med udkommet kan De roligt og trygt gå videre til næste trin i købs processen.

1. Community Fees

2. Ejendomsskat

3. Forbrugsafgifter

4. Bygningsforsikring

5. Tases y Cargas

6. Særlige Skatter (skat far andre kommunal services)

Community Fees

Ejendomsfællesskabet (grundejerforeningen) udgør en juridisk enhed, som er dannet for at etablere og vedligeholde grundene og bygningerne i området. Til at forestå den daglige ledelse vælges en ”præsident”, som i henhold til loven skal være en ejer og ikke må modtage løn eller andre ydelser.

Alle ejere i området skal bidrage til de løbende omkostninger som typisk er sikkerhedsforanstaltninger, vedligeholdelse af bygningerne, vedligeholdelse af haver og omgivelser, bygningsforsikringer etc..

Budgettet for disse arbejder fastlægges på et årligt møde, hvor ejerne godkender det ved en flertalsafstemning. Størrelsen af de enkelte ydelser fastlægges af lejlighedens, ejendommens eller grundens størrelse i forhold til det totale område.

Ejendomsskat

Man skal betale skat, når man ejer fast ejendom i Spanien. Ejendomsskatten opkræves af Delegacion de Hacienda og nedenstående information retter sig udelukkende mod ikke-fastboende ejere (non-residents).

Den grundlæggende regel er, at hvis man opholder sig mere end 183 dage pr. år i landet er forpligtiget til at betale skat uafhængig af, om man har søgt opholdtilladelse eller ej.

I Spanien er man personlig ansvarlig for at anskaffe de nødvendige skattedokumenter og beregne sin skat, indsende dokumenterne og betale skatten i overensstemmelse hermed. Det er en stor fordel, at lade en spansk revisor gøre dette arbejde, hvilket ikke er særlig kostbart.

Skattelovene i Spanien er ganske bureaukratiske og komplicerede og specielt fælleseje mellem mand og hustru skal drøftes nøje med en revisor og eller en advokat.

De vigtigste skatter er følgende:

• Impuesto Sobre Bienes Inmuebles or IBI (Lokalskat)
• Impuesto Sobre La Renta (Udleighringsvædiskat)
• Impuesto Sobre La Renta de Las Fiscias (Indkomstskat)
• Impuesto Sobre El Patrimonio (Formueskat)

Impuesto Sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Dette er den egentlige ejendomsskat, hvor provenuet anvendes til at betale de lokale, kommunale faciliteter og services. Skatten beregnes i henhold til Valor Catastral (offenttlige ejendomsvædin) og registreres på det lokale skattekontor. Valor Catastral vurderer værdien af grund og bygninger under hensyntagen til beliggenhed og brug. I praksis er denne vurdering væsentlig lavere en ejendoms reelle værdi.

Ejendomme revurderes hvert 10. år og skatten reguleres årligt efter inflationen. Størrelsen af IBI varierer fra område til område, men ligger ofte mellem 0,2 % og o,4 % af den af Valor Catastral fastsatte ejendomsvurdering. Den spanske regering søger at regulere ejendomsvurderingerne i overensstemmelse med de aktuelle salgspriser, så fremtidige stigninger må forventes.

Impuesto Sobre La Renta

Indtil for nylig var denne skat ret overset fra regeringens side, men man er nu begyndt at håndhæve den. Denne skat baseres på ejendommens udlejningsværdi og skal betales af ikke-fastboende udlændinge (non-residents) samt spaniere, som ejer mere end en ejndom, men gælder ikke kommercielle besiddelser. Udlejningsværdien sættes til af Valor Catastral –vurderingen eller 1,1% hvis værdien er blevet justeret siden 1994. Denne skat pålægges indkonstskatten for fastboende (residents) en gang for alle. For ikke-fastboende (non-residents) betales fast 25 % direkte til skattekontoret. Indrappoteninger af skatten kanske via Form 214 som kan rekviferes på det lokale skattekonter.

Impuesto Sobre La Renta de Las Fiscias

Det Spanske skattekontor (Delagacion de Hacienda) er kun interesseret i de penge, der tjenes i Spanien og ikke andre steder. Er man interesseret i at udleje sin ejendom i Spanien, er indkomstskatten 25 % af fortjenesten efter fradrag af administrationsomkostninger.

Ikke-fastboende (non-residents) skal også årligt opgive indkomst såsom indtægter fra og indkomst udlejning samt renter af penge indestående i Spanske banker i Spanien.

Disse informationer vil blive overgivet til de danske skattemyndigheder, men grundet dobbeltbeskatningsaftalen mellem Spanien og Danmark, vil man aldrig blive beskattet to steder.

Impuesto Sobre el Patrimonio

Både fastboende (residents) og ikke-fastboende (non-residents) skal årligt registrere deres formue. Det er typisk ejendom, bil og bankindestående. Værdien af en ejendom fastlægges enten ud fra Valor Catastral -vurderingen, anskaffelsesprisen på skødet eller fastlægges af Delegacion do Hacienda. Pant og anden gæld i ejendommen kan modregnes. Bankindeståendet er den gennemsnitlige saldo for sidste år, som opgives af banken. Fastboende (residents) har et skattefradrag på 150,253€, så en fælles ejet ejendom mellem mand og hustru reducerer skattebetalingen med 300,000€.

I Spanien udgør formueskatten typisk 0,2 % af de første 167,129 EURO, 0,3 % optil 334,253€, 0,5 % optil 668,500€ og så videre indtil en topskat på 2,5 % på beløb over 10,696, 000€.

Forbrugsafgifter

Forbruget af elektricitet og vand måles og afregnes stort set som i Danmark. Elektricitet afregnes hver anden måned med en minimumafgift fastlagt på den enkelte ejendom. Dette minimum er gældende, hvad enten man er fastboende (resident) eller ikke.

Bygningforsikring

Den betalte ”Community Fee” dækker normalt bygningsforsikringen, men ikke indholdet. Priserne for en indboforsikring varierer ikke meget fra de danske. Mange lokale og internationale forsikringsselskaber tilbyder fornuftige pakkeløsninger.

Tasas y Cargas

Nogle kommuner kræver også afgifter for særlige ydelser i området. Det kan dreje sig om renovation, rengøring af veje eller strande etc.. Kommunerne har også ret til at pålægge en afgift for bilkørsel i området. Ikke alle gør det og afgiften er ikke særlig høj.

Særlige Skatter

Den 1. januar 1996 ændredes skatteloven med hensyn til udenlandske firmaer ejendomsbesiddelse i Spanien. En årlig skat på 3% af VC vil altid blive pålagt. Denne skat skal betales den 1. januar hvert år med mindre firmaet er registreret på kanaløerne eller Isle of Man.

Med fundament i denne information, vil De være i stand til at finde deres drømmebolig med sikker forhåndsviden om pris, omkostninger og at midlerne er klarlagt.

Når boligen er fundet og ejendomsmægleren/professionel boligrådgiver succesfuldt har forhandlet en pris med sælgeren og denne er accepteret af begge parter, underskrives en indledende privat købskontrakt for en bolig som er inden for det fastsatte budget. Når kontrakten er underskrevet, bør advokaten kontrollere boligen og undersøge om der er lån eller andre anmærkninger i boligen. I Spanien følger al gæld boligen og kan blive overført til køber.

Hvis der tages et boliglån gennem en bank eller långiver, kan der laves en klausul i købskontrakten at købet er under forudsætning af at lånet kan blive arrangeret samt med anmærkning om dato for overtagelsen. Restbeløbet betales ved underskrivelsen af ‘Escritura de

Compraventa’ som er ækvivalent til skødet.

En notar i Spanien er en offentlig person der er påbudt at bevidne underskrivelsen af skødet, men en uafhængig advokat vejledning bør også arrangeres for at beskytte køberen.

Spanske boliglån og hvordan de virker

Spanske lån kan blive arrangeret til køb af en nybygget eller gensalgs bolig, til renovering af en eksisterende bolig eller til konstruktion af en ny. På grund af omstændighederne ved finansiering af nybyggeri (off-plan development), vil Deres långiver arrangere et ‘letter of intent’ (brev om hensigt) fra långiver frem for et egentligt lån, indtil den nye bolig er færdigbygget.

Man bør påregne mindst 20-30% (20% for bosatte/resident og 30% for ikke-bosatte/non-resident) af købsprisen som depositum samt beregne betaling af advokat salær og andre udgifter ved købet (10-12% af købsprisen).

Euro boliglån fås som afdragsfrie lån (hvor kun renten betales) eller almindelige afdrags lån - og kan være fra 5 til 220 år. Kun nogle få Spanske banker er påbegyndt at tilbyder afdragsfrie lån, men de kan fås igennem de danske lånerådgivere i Spanien. Alle lån bør være betalt af inden 75 års alderen. Lånet kan være fra 70-80% af værdien af den Spanske bolig og lånet vil være sikret i denne bolig. De 20-30% nødvendig til depositum kan lånes imod fast ejendom i hjemlandet og dermed give mulighed for at benytte den optjente friværdi.

Lånebeløbet er sat ud fra værdien af boligen som bliver fastsat af en valuar (Tasador). Det koster ca. 350€ at få en valuar fra banken/låneinstituttet til at udarbejde en rapport på boligen. Spanske långivere vurderer ansøgerens evne til at tilbagebetale lånet og ikke den fremtidige (leje) indkomst. Som tommelfinger regel, 35% af ansøgerens netto indkomst kan blive brugt til det Spanske boliglån. Selvstændiges indkomst er vurderet på de seneste tre års netto indkomst. Anden leje og investerings indkomst vil blive taget i betragtning. Eksempelvis, hvis indkomsten er €2,500 per måned netto, de 35% tilrådighed til betaling af det Spanske lån vil være €875, hvilket giver låne mulighed op til €230,000 til køb af den Spanske bolig. (Dette er beregnet ved ca. fire procent over en 25 årig periode). Et andet eksempel kunne være at et ægtepar sælger deres bolig i Danmark, og har €135.400 til rådighed kontakt. De finder en bolig til €297.000 (inkl. alle omkostninger) og beslutter sig for at låne €216.000, så de kun skal bruge €81.000 af deres kontakter. For et fastboende ægtepar, og med en nuværende rente på 3,75% fastlåst i de første 3 år og derefter variabel, kan der opnås en månedlig ydelse på ca. €900.

Hvad er der påkrævet for at få et lån/lånebevis?

Følgende dokumentation er nødvendig:

• Pas, og kopi af dette
• Bevis af statsborgerskab, kørekort el lign,
• Seks måneders udskrift fra banken der viser indkomst og faste udgifter,
• De sidste tre måneders lønsedler,
• Sidste to års selvangivelse/skatteopgørelse og brev fra revisor der bekræfter indkomst og betalt skat for de sidste år,
• Hvis selvstændig, to års selvafgivelse/skatteopgørelser der beviser indkomst og betalt skat for foregående år,
• Bevis for anden indkomst som der ønskes at låne imod,
• Kopi af eventuel leje kontrakt for ‘køb til leje’ boliger,
• Bevis på pension der modtages.

Deres advokat fremskaffer ‘nota simple’ fra Ejendomsregistratoren og De fremviser en kopi af den private købskontrakt til køb af deres Spanske bolig.

Processen tager 4 - 8 uger fra modtagelse af låneansøgningen og alle relevante dokumenter. Dog kan en overenskomst i princip opnås indenfor kun 24 timer, afhængig af at alle dokumenter er fremlagt.

Lånerenten

De fleste lånerenter er fastsat ud fra Euribor (fastsat af Europena Banking Federation (EBF) hverdag), hvor til bankerne tillægger en ekstra afgift på 0.5 – 1%. Et variabelt forrentet lån følger derfor Euribor Indekset.

Omkostninger ved et lån

Lånerådgiverne tager mellem 0,5 - 1,95% i oprettelsesgebyr af købssummen.

Hvilke risici er forbundet ved et variable forrentet lån eller et afdragsfrit lån?

Den ’Spanish Mortgage Accosication (AHE)’ har bekendtgjort at lånerenten vil gå op i de kommende år. Lånerenten er faldet fra 16.72% i 1990 til 10.52% i 1994, til 4.72% i 1999 – og held med til 3.2% i 2005. AHE forventer at lånerenten i Spanien vil stige til 4.75% i 2007. Hvis De påtænker at benytte et variabelt forrentet lån, så spørg Deres advokat om at indsætte en klausul i Deres lånekontakt, der siger at De ikke skal betale nogen afgift hvis De beslutter Dem for at overføre Deres lån til et fastforrentet lån. Hvis de er bosat i en ikke euro zone så benyt et ’penge veksel’ firma til at minimere Deres omkostninger og få den bedste vekselkurs.

A Spanish lawyer

A.P.I.

Estate agents accreditation (also see G.P.I.E.).

Arras Contract

Clauses inserted into a Sales contract to allow either party to break the contract prior to completion provided that certain penalties are paid.

Aval Bancario

A guarantee covering any money placed as a deposit or as stage payments against an unbuilt or unfinished property.

Boletin de instalaciones eléctricas

The certificate from the electrician once the property is complete.

Capital GainsTax

A capital gain tax is a tax paid on the profit made from a property transaction, residents pay 15% and non residents pay 35%. Profit is determined by subtracting the purchase value from the sale value

Cedula de Habitalidad

Certificate of habitation issued when a new build property is complete. Required before an apartment can be switched from the builders supply connecting for utilities.

Certificado de fin de obra

Certificate from the architect when work on the property is finished.

Declaración de obra nueva

A Declaration in the form of a notarial escritura, whereby you inscribe the house on your plot.

Community fees

Paid to the equivalent of the “residents association” to cover community costs like gardening and swimming pool maintenance.

Community of Owners

The equivalent of the “residents association” on an urbanisation.

Contrato de Compra-Venta

Sales contract alos termed as the Private Parchase Contract

Escritura

The sales transfer document and title deeds to the property that states the purchase price the property was bought for.

Fiscal Representative

Someone you appoint to keep your tax affairs in order and worth their weight in gold.

Finca

Farm or rural building plot.

Gestor

An agent - can be a property agent.

G.P.I.E.

Estate agents accreditation (also see A.P.L).

Hacienda

The tax office.

I.B.I.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles. The equivalent of rates.

I.A.J.D.

Tax charged at 1,4% when I.V.A. is charged.

Informe urbanístico

A plan from the town hall telling you what you can build on a certain plot and relates to the 1986 Plan Parcial.

l.S.P.

Impuesto Sobre el Patrimonio or Wealth tax. Based on the value of all assets in Spain.

l.S.R.

Impuesto Sobre Ia Renta. Income tax on all second home owners in Spain and non residents for the notional letting value of the property. If the property is not let, it is calculated on the notional rental value of the property. Notional rental value calculated at 2% of the Valor Catastral. Paid at 25% by non-residents. If the property is let the tax is paid at 25% on actual rent received.

I.T.P.

Impuesto Sobre Transmisiones. Transfer tax on resale properties charged at 7% of declared purchase price.

I.V.A. VAT

Only charged on new build properties, land and commercial property.

Letting Scheme or Lease Back Guarantee

In its simplest form where you let your property for an agreed number of weeks to a management company, who sub-let it at a profit.

LRAU or Valencia Land Grab Laws

Compulsory purchase order that has caused tremendous upset in the Valencia region over the last 10 years

New Build

Off plan property

N.I.E. & N.I.F.

Tax number for residents and non-residents.

Notarised

The act of officially sealing or approving an official document in front of a public notary

Nota Simple

An extract from the Title lodged with the Land Registry declaring who is really the owner of the plot and if it is free from charges.

Offplan Property

Property that is sold from plans and is in the process of being constructed.

Public Notary

An official witness of documents like purchase contracts and mortgage deeds.

Plus Valia

A type of Capital Gains Tax charged by the local Town Hall on the sale of a property. Based on the increase in the value of the land only since the time of the last sale.

Power of Attorney

A third party given official authority to sign documents on your behalf.

Resale

A property which has been in previous ownership although it might not have been occupied.

Residencia Official

Status of anyone who wants to remain in Spain for more than 183 days a year.

Tecnik

Town Hall architect

Urbanisation

A development containing properties with official Government, provincial and Town Hall consents.

Urbanisation fee

See community fees

Valor Catastral

An official Government valuation of the property, usually lower than the actual market value. Used to calculate various taxes including the l.B.l.

Withholding tax

When buying off a non-resident the purchaser pays 5% of the purchase price to the Tax Office while they sort out the vendor’s Capital Gains Tax

Vær opmærksom på følgende når De køber en eksisterende bolig

’Hvad De ser – er hvad De får’

Den største fordel ved at købe en eksisterende bolig er at De får hvad De ser. Boligen står færdig, De kan checke byggekvaliteten, boligområdet er etableret og de kan tale med naboerne for at finde ud af om de er glade og tilfredse med boligen/området

Start udvalg

Bygge-boomet i de sidste 5 år har medført at der er et stort udvalg af forskellige boliger på marked og der begynder at kommer nogle gode ”tilbud”.

Tvangssalg

Tvangssalg forekommer, når ejeren ikke længere ønsker/er i stand til at beholde ejendommen grundet ændret økonomi, skilsmisse, dødsfald, etc. Her er alle muligheder for erhvervelse til en god pris. Mæglere med et godt netværk til offentlige myndigheder og private firmaer, kan ofte være til hjælp i sådanne tilfælde af hurtig afhændelse.

Boliginventar er ofte inkluderet

Eksisterende boliger er ofte solgt med inventar, møbler, etc,.

Betalingsvilkår

Der er ikke stor fleksibilitet i betalingsvilkårene på en eksisterende bolig. De vil typisk betale 10% af købsprisen i udbetaling, underskive købskontrakt og betale de sidste 90% når de underskriver skødet 1-2 måneder efter. Derfor er det vigtigt at de har Deres finanser parate på forhånd når de køber en eksisterende bolig.

Renoveringsomkostninger

Hvis boligen trænger til renovering er det vigtigt at inkludere disse omkostninger i ens budget. De mest populære renovationsprojekter er spanske ”fincas” (gårde/landejendomme) eller boliger i de gamle spanske bydele.

Ting De skal være opmærksom på når De køber bolig off-plan (fra tegnebrættet)

Bankgarantier beskytter Deres investering

Investorer har desuden adgang til bankgarantier for at sikre deres indskud, hvis der skulle opstå problemer, som kunne forhindre projektets planmæssige udvikling. Indskuddet bliver indsat på en ’escrow account’ hvorfra De vil kunne få Deres indskud tilbage, hvis der skulle opstå nogle problemer med at få boligen færdiggjort (læs artiklen: Processen med Reservering af Deres Ejendom). Bygherren skal tilsvarende tegne en 10 års forsikring mod bygningsmæssige defekter. En advokat vil sikre, at disse garantier er på plads.

Når en kontrakt så er tegnet, kan investor vente indtil færdiggørelse, betale saldoen og udleje huset, eller træde ud af projektet før færdiggørelse og slippe for yderligere omkostninger. Den gode nyhed er desuden, at der ikke skal betales gebyrer eller skatter, hvis byggeriet ikke er færdigt.

Bedre værdi for pengene

Hvis De får mulighed for at købe en bolig tidligt i byggeforløbet kan De mange gange købe boligen til en favorabel pris – sammenlignet med prisen på en færdigbygget bolig. Ved færdiggørelsen stå De oven i købet med en helt ny bolig.

Bedre byggekvalitet

Byggekvaliteten i Spanien er forbedret de sidste 10år med større rum, isolation, inventar, etc.

Favorable betalingsvilkår

Investorer har favorable vilkår med mellem 30 – 40 % i udbetaling og restsummen ved byggeriets færdiggørelse eller et mindre indskud med følgende terminsbetalinger. Det er også almindeligt, at der gives rabat på de første huse i et byggeri, for på den måde at opmuntre flere købere til at investere.

’De fik IKKE hvad de bestilte’

Ulempen ved at købe off-plan er at De ikke kan se checke den endelige boligkvalitet og boligens udsigt før den er færdigbygget. Bygherren har måske ændret plantetegningerne lidt eller et nyt projekt er i mellemtiden blevet bygget foran Deres nye bolig og taget Deres udsigt (læs artiklen: Buying an Off-Plan Property from a Developer)

Bygge-/boligforsikring

Det er et lovgivningsmæssigt krav at nye boliger bliver solgt med en byggeforsikring der sikre at boligen er dækket for eventuelle byggefejl de næste 10 år.

Undgåelse af skat investering

Off-plan bolig marked i Spanien har værst den største grund til at mange mennesker har investeret i en Spanske bolig i de sidste 10 år. Idet der har varet mange penge at tjene på værdistigninger. En potentiel investor har to muligheder, han kan vente til færdiggørelsen af boligen, betale for boligen, og udleje boligen imens han afventer boligpriserne eller han kan sælge boligen før færdiggørelsen og undgå at betale bolig moms (7%) og det resterende udestående i boligen (60 -80%).

Køb af grund

Fordelen ved at købe en byggegrund er, at de selv kan definere byggeprojektet og dermed spare de penge, som bygherren ellers vil tage i fortjeneste. Som investor, slipper de også for at betale forskellige gebyrer og skatter i forbindelse med projektet og de skatter, der nødvendigvis skal betales, er væsentlig lavere. I stedet kan man ansøge om byggetilladelse, udføre projektet og sælge med fortjeneste. At finde en god grund og blot vente på markedsudviklingen for derefter at sælge, kan også være meget fordelagtigt. Imidlertid er det vanskeligere at belåne en grund (max 50 %) og Spaniens nye regler for udstykning, kan gøre processen til et bureaukratisk mareridt.

Jord er altid en god investering på efterspurgte markeder og i Spanien har landområder på Costa del Sol og Costa Blanca giver forbløffende fortjenester. (Læs artiklen: Processen med Reservering af Deres Ejendom)

Kontorer og forretninger

Kontorer og forretninger er ofte gode investeringer på et voksende marked. Når feriesteder bliver populære er der en tendens til at udstrække sæsonen over vintermånederne, hvorfor flere vil blive fastboende og behovet for kommercielle aktiviteter vokser. Dette sker i øjeblikket på Costa del Sol, hvorfor det er et voksende forretningsområde.

Kontorer og forretninger skal langtidsudlejes på en periode på 10 til 15 år (kaldet Trespasso - aftalen i Spanien). Efter denne kan lejer, mod et aftalt beløb, med eneret leje ejendommen til en lavere rente i udlejningsperioden.

Der er mange muligheder for at tjene penge på investering i kommerciel ejendom i Spanien, men at både grundet omkostninger og skatter, må der regnes med en længere investeringshorisont ved denne type investeringer.

Andre ting De skal være opmærksom på

Køb og salg af fast ejendom er ikke nogen omkostningsfri øvelse. I Spanien ligger omkostningerne mellem 10 og 12 % af ejendomsvurderingen. Skatteforhold bør altid afklares med en spansk eller dansk revisor og advokat. Fast ejendom kræver også vedligeholdelse og andre former for service, som De bør tage højde for i budgetlægningen. (læs artiklen: Skatter Og Andre Omkostninger I Forbindelse Med Besiddelse Af Fast Ejendom I Spanien).

Det kræver grundige overvejelser, inden der foretages boliginvesteringer i udlandet. Ved køb af et fritidshus skal De naturligvis selv være glad for det, men muligheden for at få en fortjeneste ved salg må ikke overses.

Benyt en god uafhængig ejendomsmægler der kan hjælpen Dem med at finde Deres ‘rigtige’ bolig, yde en god service, og forhandle en god købspris. Costa del Sol har en kyststrækning på over 218 km, med mange forskellige områder. Ofte fås de bedste boligtilbud igennem ejendomsmæglernes netværk, deres uddannelse, deres erfaring, og kontakter – det vil sikre Dem en god service.

• Kontakt en spansk advokat der taler engelsk eller dansk. Hvis De ikke har en advokat kan vi være behjælpelig med at sætte Dem I kontakt med en god advokat. (læs artiklen: Det vigtige i at ben