Det er vigtigt at benytte en spansk advokat

Vi anbefaler at De før de starter med at kikke efter en bolig kontakter en Spansk advokat for at få et klart billede af købsprocessen, Deres købsstrategi baseret på Deres personlige omstændigheder og omkostninger involveret. ##Baggrundscheck: check om boligen er fri af gæld Deres advokat vil fortage en fuld baggrundscheck for at sikre at boligen er fri for gæld, etc. Dette er en af de vigtigste opgaver advokaten vil bistå med. I Spanien følger gælden boligen og ikke ejeren, så De vil blive ansvarlig for at betale for udestående fra købstidspunktet, og derefter.

Baggrundschecket er forskelligt fra om det er en bolig som er ”projekt salg” (projekt fra tegnebrættet) eller en eksisterende bolig. En eksisterende bolig har en tidligere ejer og et skøde (Escritura Publica), - et projektsalg (fra tegnebrættet) er stadigvæk i processen af at blive bygget af bygherren and har ikke endnu fået et skøde.

Køb af eksisterende bolig

Deres advokat vil fremskaffe en kopi af Nota Simple fra kommunens ejendomsregistrering (Registro del la Propiedad). Dette dokument viser alle økonomisk udestående i en bolig, såsom ikke betalt ejendomslån, forbrugslån, ejendomsskatter, etc.

Deres advokat vil også fremskaffe følgende dokumenter fra sælger.

Boligens Escritura Publica

Escritura Publica beskriver ejendommen, de nuværende ejere, giver information om beliggenheden af boligen, lån i boligen, økonomiske udestående, lovgivningsmæssige forbud, etc.. (Nota Simple giver ”up-to-date” information).

Kvitteringen far den årlige bolig skat (IBI)

Kvitteringen viser om skatten (IBI) er blevet betalt. På kvitteringen er der en reference til Referencia Catastral og Valor Catastral.

Referencia Catastral

Referencia Catastral beskriver boligens fysiske beskrivelse og boligafgrænsning. Certifikatet består af to dele, en er beskrivelsen i ord og den anden en grafisk præsentation med plan over boligen og et luftfoto. I dokumentet angives også Valor Catatsral; det Spanske skattekontors (Delegacion de Hacienda) værdifastsættelse af boligs værdi der benyttes til at beregne den offentlige ejendomsskat.

Kvittering for boligforeningsudgifter

Dette sikre at den tidligere ejet har betalt alle vedligeholdsomkostningerne som bør have været betalt inden boligens overtagelse. Vis boligen er en del af en boligforening bliver de automatisk medlem og påtager Dem alt udestående gæld.

Det er også en god ide at få Deres advokat til at skaffe en kopi af boligforenings regler og referatet af sidste boligforeningsmøde. Dette vil give dem en god indsigt i hvordan boligforenings fungere, om der er nogle problemer, og hvilke regler der gælder.

Når Deres advokat har udført de vigtige checks på ovenstående dokumentation advokaten rådgive Dem ordentligt med hensyn til Deres bolig køb.

Hvis der forefindes nogen gæld i boligen eller anden udestående i boligen, kan advokaten anbefale at De forhandler direkte med sælger om at få det fratrukket salgsprisen eller få en skriftlig forpligtigelse at sælger vil tage sig af det økonomiske udestående før skødet bliver tinglyst – underskrevet. Advokaten vil sørge for at De ikke får nogen slemme overraskelser når de køber eller ejer en bolig.

Projektsalg (køb fra tegnebrættet)

Projektsalg betyder at boligen er ved at blive bygget og færdiggjort af bygherren og derfor ikke har en fuld beskrevet skøde. Deres advokat vil sikre at bygherrens papirer er i orden, ved at checke:

• At bygge licensen er blevet betalt
• At certifikater fra arkitekten og rådhuset er blevet givet for den færdige bygning (Certificado de Fin de Obra)
• Detaljerne af forsikringspolicen eller bankgarantien for at sikre at de er i orden
• At boligen er registreret legalt ved at checke Plan Parcial (urbaniseringsplanen) som viser grunde og byggeområder) på rådhuset
• At skødet er i orden i henhold til lovgivningen og at der ikke findes nogen udestående gæld i boligen.

Hvis advokaten finder nogen uregelmæssigheder i papirerne, vil advokaten kunne rådgive Dem i henhold til den enkelte situation. Problemer der er lette at løse kan blive inkluderet i købskontrakten - eller hvis det er en ekstrem sag kan advokaten rådgive Dem til ikke at købe boligen på grund af at det ikke er risikoen værd.

Andre ydelser son Deres advokat kan udføre

Ud over de ovenstående vigtige check, kan Deres advokat udføre følgende ydelser for Dem:

• Sikre at sælger er lovlig godkendt til af sælger boligen,
• Rådgive Dem omkring forskellige måder at forhandle kontakt indholdet
• Sikre at klausulerne i købskontrakten eller reservationskontakten og de andre klausuler de bliver enig med sælger om er lovlige,
• Hvis De selv bygger eller ombygger en bolig, kan advokaten også checke mulighederne for at få de relevante godkendelser fra rådhuset eller andre lovgivende magter (læs artiklen: Byg din egen bolig i Spanien)
• Udforme et testamente som kan beskytte Deres Spanske aktiver (læs artiklen: Det spanke systems arvelov)
• Åbne en ’bundende bankkonto’ (escrow account), pengebeløbet bliver først overført når kontrakten er blevet fuldført i henhold til klansulen i salgskontrakten for at beskytte de penge De udbetaler
• Kontrahere installationer såsom: el, gas, vand, m.m.
• Udarbejd en fuld liste indeholdende alle de omkostninger, både De og sælger påtager Dem, for at sikre at I begge forstår det fulde økonomiske ansvar De påtager Dem. Sikre Dem at Deres advokat også sender en kopi til sælger (læs artikel: The Spanish System of Capital Gains Tax)

Fuldmagt til advokaten

Hvis De ikke har mulighed for at være til stede i Spanien, kan en fuldmagt til advokaten give Dem mulighed far at give en tredjepart mulighed for at foretage forskellige beslutninger på Deres vegne (specificeret i dokumentet). Dette inkluderer normalt rettigheder til at underskrive boligens skøde eller købskontrakt. Deres advokat er den rette kandidat til at foretage dette idet advokaten handle er lovgivningsmæssig ansvarlig over for det Spansk advokat forbund og det er hans/hendes pligt at handle i overensstemmelse med Deres instruktioner. Fuldmagtsdokumentet kan blive skrevet af Deres advokat, skal underskrives af Dem foran ’Notarius’ før lovlig binding.

Reservation af boligen

Når boligen er blevet checket og De er tilfredse med udkommet kan De roligt og trygt gå videre til næste trin i købs processen.

Back to top  |  Return to Table of Contents