Boliglån og lånemuligheder i Spanien
Inden De rejser til Spanien for at besigtige boliger, bør De tage kontakt til en uafhængige låne rådgiver kan give et bud på hvor meget der kan lånes, hvor meget afdragene vil blive samt hvilket prisniveau og depositum på huset der kan blive tale om.
Hvor starter De?
Med fundament i denne information, vil De være i stand til at finde deres drømmebolig med sikker forhåndsviden om pris, omkostninger og at midlerne er klarlagt.
Når boligen er fundet og ejendomsmægleren/professionel boligrådgiver succesfuldt har forhandlet en pris med sælgeren og denne er accepteret af begge parter, underskrives en indledende privat købskontrakt for en bolig som er inden for det fastsatte budget. Når kontrakten er underskrevet, bør advokaten kontrollere boligen og undersøge om der er lån eller andre anmærkninger i boligen. I Spanien følger al gæld boligen og kan blive overført til køber.
Hvis der tages et boliglån gennem en bank eller långiver, kan der laves en klausul i købskontrakten at købet er under forudsætning af at lånet kan blive arrangeret samt med anmærkning om dato for overtagelsen. Restbeløbet betales ved underskrivelsen af ‘Escritura de
Compraventa’ som er ækvivalent til skødet.
En notar i Spanien er en offentlig person der er påbudt at bevidne underskrivelsen af skødet, men en uafhængig advokat vejledning bør også arrangeres for at beskytte køberen.
Spanske boliglån og hvordan de virker
Spanske lån kan blive arrangeret til køb af en nybygget eller gensalgs bolig, til renovering af en eksisterende bolig eller til konstruktion af en ny. På grund af omstændighederne ved finansiering af nybyggeri (off-plan development), vil Deres långiver arrangere et ‘letter of intent’ (brev om hensigt) fra långiver frem for et egentligt lån, indtil den nye bolig er færdigbygget.
Man bør påregne mindst 20-30% (20% for bosatte/resident og 30% for ikke-bosatte/non-resident) af købsprisen som depositum samt beregne betaling af advokat salær og andre udgifter ved købet (10-12% af købsprisen).
Euro boliglån fås som afdragsfrie lån (hvor kun renten betales) eller almindelige afdrags lån - og kan være fra 5 til 220 år. Kun nogle få Spanske banker er påbegyndt at tilbyder afdragsfrie lån, men de kan fås igennem de danske lånerådgivere i Spanien. Alle lån bør være betalt af inden 75 års alderen. Lånet kan være fra 70-80% af værdien af den Spanske bolig og lånet vil være sikret i denne bolig. De 20-30% nødvendig til depositum kan lånes imod fast ejendom i hjemlandet og dermed give mulighed for at benytte den optjente friværdi.
Lånebeløbet er sat ud fra værdien af boligen som bliver fastsat af en valuar (Tasador). Det koster ca. 350€ at få en valuar fra banken/låneinstituttet til at udarbejde en rapport på boligen. Spanske långivere vurderer ansøgerens evne til at tilbagebetale lånet og ikke den fremtidige (leje) indkomst. Som tommelfinger regel, 35% af ansøgerens netto indkomst kan blive brugt til det Spanske boliglån. Selvstændiges indkomst er vurderet på de seneste tre års netto indkomst. Anden leje og investerings indkomst vil blive taget i betragtning. Eksempelvis, hvis indkomsten er €2,500 per måned netto, de 35% tilrådighed til betaling af det Spanske lån vil være €875, hvilket giver låne mulighed op til €230,000 til køb af den Spanske bolig. (Dette er beregnet ved ca. fire procent over en 25 årig periode). Et andet eksempel kunne være at et ægtepar sælger deres bolig i Danmark, og har €135.400 til rådighed kontakt. De finder en bolig til €297.000 (inkl. alle omkostninger) og beslutter sig for at låne €216.000, så de kun skal bruge €81.000 af deres kontakter. For et fastboende ægtepar, og med en nuværende rente på 3,75% fastlåst i de første 3 år og derefter variabel, kan der opnås en månedlig ydelse på ca. €900.
Hvad er der påkrævet for at få et lån/lånebevis?
Følgende dokumentation er nødvendig:
- Pas, og kopi af dette
- Bevis af statsborgerskab, kørekort el lign,
- Seks måneders udskrift fra banken der viser indkomst og faste udgifter,
- De sidste tre måneders lønsedler,
- Sidste to års selvangivelse/skatteopgørelse og brev fra revisor der bekræfter indkomst og betalt skat for de sidste år,
- Hvis selvstændig, to års selvafgivelse/skatteopgørelser der beviser indkomst og betalt skat for foregående år,
- Bevis for anden indkomst som der ønskes at låne imod,
- Kopi af eventuel leje kontrakt for ‘køb til leje’ boliger,
- Bevis på pension der modtages.
Deres advokat fremskaffer ‘nota simple’ fra Ejendomsregistratoren og De fremviser en kopi af den private købskontrakt til køb af deres Spanske bolig.
Processen tager 4 - 8 uger fra modtagelse af låneansøgningen og alle relevante dokumenter. Dog kan en overenskomst i princip opnås indenfor kun 24 timer, afhængig af at alle dokumenter er fremlagt.
Lånerenten
De fleste lånerenter er fastsat ud fra Euribor (fastsat af Europena Banking Federation (EBF) hverdag), hvor til bankerne tillægger en ekstra afgift på 0.5 – 1%. Et variabelt forrentet lån følger derfor Euribor Indekset.
Omkostninger ved et lån
Lånerådgiverne tager mellem 0,5 - 1,95% i oprettelsesgebyr af købssummen.
Hvilke risici er forbundet ved et variable forrentet lån eller et afdragsfrit lån?
Den ’Spanish Mortgage Accosication (AHE)’ har bekendtgjort at lånerenten vil gå op i de kommende år. Lånerenten er faldet fra 16.72% i 1990 til 10.52% i 1994, til 4.72% i 1999 – og held med til 3.2% i 2005. AHE forventer at lånerenten i Spanien vil stige til 4.75% i 2007. Hvis De påtænker at benytte et variabelt forrentet lån, så spørg Deres advokat om at indsætte en klausul i Deres lånekontakt, der siger at De ikke skal betale nogen afgift hvis De beslutter Dem for at overføre Deres lån til et fastforrentet lån. Hvis de er bosat i en ikke euro zone så benyt et ’penge veksel’ firma til at minimere Deres omkostninger og få den bedste vekselkurs.
Back to top | Return to Table of Contents